Grundsteuer auf Mieter umlegen: Schlüssel, Reform und neue Bescheide

Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Die Grundsteuer ist Betriebskosten: § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nennt als erste Kostenart die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, „namentlich die Grundsteuer“. Dass der Mieter Betriebskosten trägt, müssen die Vertragsparteien vereinbaren (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter.

Umgelegt wird der Betrag, den die Gemeinde für das Kalenderjahr festsetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG). Sie rechnet ihn aus dem Steuermessbetrag, den das Finanzamt festgestellt hat, und ihrem Hebesatz, einem Hundertsatz dieses Messbetrags (§ 25 Abs. 1 GrStG). Er steht im Grundsteuerbescheid und ist in der Regel zu je einem Viertel am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG).

Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?

Nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Grundsteuer hängt nicht vom Verbrauch der Mieter ab, ein Verbrauchsschlüssel kommt deshalb nicht in Frage.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus mit drei Wohnungen hat 60 m², 80 m² und 100 m², zusammen 240 m². Die Grundsteuer für 2025 beträgt laut Bescheid 1.560 €.

• Wohnung 1: 1.560 € × 60 ÷ 240 = 390 €
• Wohnung 2: 1.560 € × 80 ÷ 240 = 520 €
• Wohnung 3: 1.560 € × 100 ÷ 240 = 650 €

Steht eine Wohnung einen Teil des Jahres leer, trägst du ihren Anteil für diese Zeit selbst; auf die übrigen Mieter wird er nicht verteilt. Steht Wohnung 1 vom 01.01. bis 31.03.2025 leer, sind das 90 von 365 Tagen: 390 € × 90 ÷ 365 = 96,16 € bleiben bei dir, 390 € × 275 ÷ 365 = 293,84 € trägt der Mieter. Die Verteilung nach Fläche und Tagen, auch mit Leerstand, rechnet der Umlagerechner.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bekommt der Eigentümer einen eigenen Bescheid für seine Wohnung, denn jedes Wohnungseigentum gilt bei der Bewertung als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Ist die Wohnung die einzige Mieteinheit, entfällt der ganze Betrag auf das Mietverhältnis.

Muss ich bei Gewerbe im Haus einen Vorwegabzug machen?

Für die Grundsteuer in der Regel nicht. Der BGH hat entschieden, dass es bei der Umlage der Grundsteuer in einem teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Haus keines Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheiten bedarf (Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Die Grundsteuer beruhe auf einer einheitlichen Festsetzung und hänge nicht vom Verhalten der Mieter ab.

Nötig ist ein Vorwegabzug nach der Rechtsprechung nur, wenn die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter verursacht, und das muss der Mieter darlegen und beweisen. Das Urteil betraf einen Bescheid nach dem alten Einheitswert. Ein Vorwegabzug ist auch dann geschuldet, wenn der Mietvertrag ihn vereinbart.

Was ändert die Grundsteuerreform für die Abrechnung?

Den Betrag, nicht die Regeln. Seit dem Kalenderjahr 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben (§ 37 Abs. 1 GrStG), auf Grundlage neuer Grundsteuerwerte, die auf den 01.01.2022 festgestellt wurden (§ 266 Abs. 1 BewG). Mehrere Länder, etwa Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen, haben eigene Grundsteuergesetze. Für das einzelne Grundstück kann sich die Höhe deshalb geändert haben.

Für die Nebenkostenabrechnung bleibt es dabei: Die Grundsteuer ist umlagefähig, und umgelegt wird der Betrag, der für das Jahr festgesetzt ist. In die Abrechnung für 2024 gehört die Grundsteuer nach altem Recht, in die für 2025 die nach dem neuen Bescheid.

Auch innerhalb eines Jahres kann sich der Betrag noch ändern: Die Gemeinde kann ihren Hebesatz bis zum 30. Juni mit Wirkung vom Beginn des Jahres festsetzen oder ändern (§ 25 Abs. 3 GrStG). Dann ist auch die Festsetzung der Grundsteuer zu ändern (§ 27 Abs. 2 GrStG), und es kommt ein geänderter Bescheid für das laufende Jahr.

Was gilt, wenn der Bescheid erst nach der Abrechnung kommt?

Dann rechnest du die Grundsteuer unter Vorbehalt ab und berechnest sie nach, sobald der Bescheid da ist. Der BGH hat das gebilligt: Wer ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist, kann sich die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten und den Rest endgültig abrechnen (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12). Im Fall des BGH hatte das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend neu festgesetzt.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens der Hinweis in der Abrechnung, dass du dir die Nachberechnung der Grundsteuer vorbehältst. Zweitens die Zeit: Die Nachberechnung muss bald nach Erhalt des Bescheids folgen. Im Fall des BGH geschah das binnen drei Monaten. Grundlage ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: Nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wann die Frist für deinen Zeitraum endet, rechnet der Fristrechner aus.

Kann ich die Vorauszahlungen wegen der Grundsteuer erhöhen?

Ja, nach einer Abrechnung. Sind Vorauszahlungen vereinbart, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Ist die Grundsteuer mit dem neuen Bescheid gestiegen, bildet die Abrechnung für 2025 den höheren Betrag ab, und danach lassen sich die Vorauszahlungen anpassen.

Bei einer Betriebskostenpauschale ist es anders: Erhöhungen kann der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, mit einer Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert (§ 560 Abs. 1 BGB). Beruht die Erhöhung auf einer rückwirkend gestiegenen Grundsteuer, wirkt die Erklärung höchstens bis zum Beginn des vorausgehenden Kalenderjahres zurück, wenn sie binnen drei Monaten nach Kenntnis abgegeben wird (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Welche Belege brauche ich für die Grundsteuer?

Den Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Jahr, über das du abrechnest, und jeden Änderungsbescheid. Der Mieter darf die Belege einsehen, aus denen die Abrechnung gerechnet ist; du darfst sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

In die Abrechnung selbst gehört je Kostenart der Gesamtbetrag, der Schlüssel und der Anteil des Mieters. Fehlt eine dieser Angaben, droht die Abrechnung formell unwirksam zu werden. Was das bedeutet, erklärt der Ratgeber Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung.