Umlagerechner

Nebenkosten umlegen: Rechner für jeden Umlageschlüssel

Verteile eine Kostenart nach Fläche, Personen, Einheiten oder Verbrauch auf die Wohnungen – taggenau, mit Mieterwechsel und Leerstand. Mit Rechenweg für jede Einheit.

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Kosten nach Umlageschlüssel verteilen

Ergebnis

Auf die Einheiten entfallen 1.079,54 €, der Eigentümer trägt 170,46 € für Leerstand.

Auf die Einheiten1.079,54 €Fläche (m²)

Eigentümeranteil170,46 €Leerstand und Rest

Einheit	Fläche	Tage	Anteil	Betrag
Wohnung EG	65 m²	365 von 365	32,5 %	406,25 €
Wohnung 1. OG	80 m²	365 von 365	40 %	500,00 €
Wohnung DG	55 m²	184 von 365	13,86 %	173,29 €
Eigentümer (Leerstand)				170,46 €
Zusammen				1.250,00 €

Rechenweg

Die Kosten von 1.250,00 € werden nach dem Schlüssel „Fläche (m²)“ verteilt.
Bezugsgröße ist der ganze Bestand: 200 m² über 365 Tage.
Wohnung EG: 65 m² → 32,5 % der Kosten = 406,25 €.
Wohnung 1. OG: 80 m² → 40 % der Kosten = 500,00 €.
Wohnung DG: 55 m² × 184/365 Tage = 27,73 m² → 13,86 % der Kosten = 173,29 €.
Gerundet wird auf ganze Cent; Rundungsreste gehen einzeln an die Einheiten mit dem größten Nachkommarest.
Auf die Mieter entfallen zusammen 1.079,54 €. Der Rest von 170,46 € entfällt auf Leerstand oder nicht eingegebene Einheiten und bleibt beim Eigentümer.

Gut zu wissen

Welcher Schlüssel gilt, regelt der Mietvertrag. Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche umgelegt; Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB).
Leerstand trägt der Eigentümer – sein Anteil wird nicht auf die übrigen Mieter umgelegt.
Heiz- und Warmwasserkosten richten sich nach der Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.

Ohne Gewähr. Die Berechnung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

So wird gerechnet

Kosten × Anteil am Bestand, taggenau.

Jede Einheit trägt den Teil der Kosten, der ihrem Anteil an der Bezugsgröße entspricht: ihrer Fläche an der Gesamtfläche, ihren Personen an allen Personen, ihrem Verbrauch am Gesamtverbrauch. Beim Schlüssel „Einheiten“ trägt jede Wohnung gleich viel.

Anteil = Kosten × (Wert × belegte Tage) ÷ (Gesamtwert × Tage des Zeitraums)

Ist eine Einheit nur einen Teil des Zeitraums vermietet, zählt ihr Wert nur für diese Tage. Der Rest ihres Anteils gehört dem Eigentümer und wird nicht auf die anderen Mieter verteilt. Im Beispiel oben steht das Dachgeschoss bis zum 30.06. leer: 184 von 365 Tagen sind belegt, der übrige Anteil bleibt beim Eigentümer.

Welcher Schlüssel gilt?

Das regelt der Mietvertrag. Steht dort nichts, wird nach Wohnfläche umgelegt; Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Welche Kosten überhaupt umgelegt werden dürfen, zählt § 2 BetrKV auf; wie die Grundsteuer verteilt wird, erklärt der Ratgeber Grundsteuer umlegen. Heizung und Warmwasser folgen eigenen Regeln – dafür gibt es den Heizkostenrechner.

Gerundet wird auf ganze Cent

Zuerst wird der Betrag gerundet, den die Einheiten zusammen tragen, dann wird er verteilt. Rundungsreste gehen einzeln an die Einheiten mit dem größten Nachkommarest. So ergeben die Anteile und der Eigentümeranteil zusammen genau die Kosten.

In IVDesk hängt der Schlüssel an der Kostenart, und jede Position wird taggenau je Nutzungszeitraum verteilt. Die Nebenkostenabrechnung kennt dafür 7 Verteilerschlüssel.

Quellen

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
§ 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten

Amtliche Fassungen bei gesetze-im-internet.de.

FAQ

Häufige Fragen

Welcher Umlageschlüssel gilt, wenn im Mietvertrag nichts steht?

Dann wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, etwa Wasser mit Wohnungszählern, werden nach Verbrauch umgelegt (Satz 2).

Wer zahlt die Nebenkosten einer leerstehenden Wohnung?

Der Eigentümer. Der Anteil, der auf die leere Zeit entfällt, wird nicht auf die übrigen Mieter verteilt. Der Rechner zeigt ihn als Eigentümeranteil, wenn eine Einheit weniger Tage belegt ist als der Zeitraum lang ist.

Wie rechne ich bei einem Mieterwechsel?

Taggenau: Trag die Wohnung zweimal ein, je mit dem Mieter und seinen Tagen, etwa 181 und 184 Tage. Weil die Fläche dann doppelt in der Liste steht, gibst du die Gesamtfläche des Hauses an. Jeder Mieter trägt so nur seine Zeit. Was beim Auszug außerdem gilt, von der Zwischenablesung bis zur Kaution, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung nach Auszug.

Darf ich den Umlageschlüssel ändern?

Ein vereinbarter Schlüssel gilt, bis ihr etwas anderes vereinbart. Einseitig darf der Vermieter nur zu einem Maßstab nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung wechseln, per Erklärung in Textform und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB).

Was ist der Unterschied zwischen „Personen“ und „Einheiten“?

Nach Personen trägt jede Wohnung so viel, wie Menschen darin wohnen. Nach Einheiten trägt jede Wohnung gleich viel, egal wie groß sie ist – üblich etwa für Kabelanschluss oder Klingelanlage, wenn der Mietvertrag es so vorsieht.

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